Charleroi · 60008,8 km de notre bureau
Immeuble de rapport à Charleroi
Charleroi ne se traite pas comme un marché unique : entre la Ville-Haute et une rue de Marchienne, l'écart de valeur se compte en dizaines de milliers d'euros.
Notre activité sur les quinze sections de Charleroi
- biens vendus par nos soins
- 260
- dont 98 au cours des trois dernières années
- biens donnés en location par nos soins
- 30
- biens à notre portefeuille aujourd'hui
- 70
- notre transaction la plus récente
- 2026
En bref
- Le DEAL immobilier intervient à Charleroi depuis Gosselies : 8,8 km, 10 minutes de route par N582 puis A54.
- Sur les quinze sections de Charleroi, notre historique compte quinze immeubles de rapport vendus. Sept immeubles de rapport sont actuellement à notre portefeuille sur le secteur. 98 opérations datent des trois dernières années, la plus récente de 2026.
- Valeur médiane des 258 biens que nous avons vendus sur ce secteur : 155 000 € (de 35 000 € à 459 000 €).
- 4 agents agréés IPI (n° 510612), 10+ ans d'activité dans la région.
- Des immeubles de rapport analysés sur le rendement réel, charges et vacance locative comprises.
Charleroi ne se traite pas comme un marché unique : entre la Ville-Haute et une rue de Marchienne, l'écart de valeur se compte en dizaines de milliers d'euros.
Sur les quinze sections de Charleroi, notre historique compte quinze immeubles de rapport vendus. Sept immeubles de rapport sont actuellement à notre portefeuille sur le secteur. 98 opérations datent des trois dernières années, la plus récente de 2026.
Cette antériorité n'est pas un argument de vitrine : elle veut simplement dire que quand nous parlons de Charleroi, nous parlons de rues que nous avons parcourues et de biens que nous avons visités. Investisseurs en rendement locatif, primo-accédants sur les maisons à rénover, et acquéreurs de standing sur les quartiers sud.
Ce que vous trouverez sur cette page : le calcul qui compte pour un investisseur : le rendement net une fois les charges, le précompte et la vacance déduits. Et concrètement, des immeubles de rapport analysés sur le rendement réel, charges et vacance locative comprises.
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Calculer le rendement réel d'un immeuble à Charleroi
Le rendement brut — loyers annuels divisés par le prix d'achat — est le chiffre que tout le monde cite et celui qui trompe le plus. Il ignore le précompte immobilier, l'assurance, les charges non récupérables, l'entretien courant, la vacance locative entre deux locataires et les frais d'acte. Entre le brut affiché et le net encaissé, l'écart dépasse fréquemment deux points.
à Charleroi, le calcul dépend fortement du profil de la demande : investisseurs en rendement locatif, primo-accédants sur les maisons à rénover, et acquéreurs de standing sur les quartiers sud. Un immeuble bien situé pour ce profil se reloue vite ; un immeuble mal placé affiche un rendement théorique flatteur et reste vide deux mois par an.
Le second point d'attention est la conformité. Un immeuble divisé en plusieurs logements doit respecter le permis d'urbanisation et les normes de salubrité du Code wallon du logement. Une division non autorisée est une bombe à retardement : elle peut imposer une remise en état et faire disparaître le rendement d'un coup.
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Le marché à Charleroi : ce qu'il faut avoir en tête
Charleroi est la plus grande ville de Wallonie et la commune la plus étendue de Belgique en nombre de sections : quinze entités fusionnées en 1977, chacune avec son marché propre. La Ville-Haute concentre l'administration, la gare et les commerces ; la Ville-Basse et le quartier Rive Gauche ont été profondément rénovés depuis 2015. Le métro léger et le ring R9 structurent les déplacements et pèsent directement sur la valeur d'un bien selon sa distance à une station.
Parc extrêmement contrasté : immeubles de rapport et appartements en centre-ville, maisons ouvrières en bande dans les anciennes sections industrielles, quartiers résidentiels plus cossus vers le sud.
Les 258 biens que nous avons vendus sur les quinze sections de Charleroi l'ont été entre 35 000 € et 459 000 €, pour une valeur médiane de 155 000 €. Ce sont nos propres transactions, tous types de biens confondus — pas une moyenne de marché : un portefeuille d'agence n'est pas un échantillon représentatif d'une commune. À ce titre, ce chiffre situe un ordre de grandeur, il ne remplace pas une estimation sur place.
Les 61 biens que nous proposons actuellement à Charleroi s'échelonnent de 25 000 € à 650 000 €, avec une médiane à 123 000 €. C'est une photographie de notre vitrine à un instant donné, pas un prix de marché : elle dit ce que nous avons à proposer, pas ce que vaut votre bien.
Le profil des candidats suit cette géographie : investisseurs en rendement locatif, primo-accédants sur les maisons à rénover, et acquéreurs de standing sur les quartiers sud. C'est cette lecture qui oriente notre sélection, et non une moyenne calculée sur toute la région de Charleroi.
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Depuis Charleroi, notre bureau est à 10 minutes
8,8 km séparent le centre de Charleroi de notre agence, Rue du Calvaire 22a à 6041 Gosselies, par N582, A54, N585, N588. Dix minutes depuis notre bureau : la N582 rejoint l'A54, puis le ring R9 dessert la Ville-Haute comme la Ville-Basse.
Cette distance n'est pas là pour faire joli : elle est mesurée sur l'itinéraire routier réel, pas à vol d'oiseau. Elle vous dit en combien de temps un agent peut être chez vous pour une estimation, et en combien de temps vous pouvez passer déposer un document.
Vous n'êtes pas obligé de vous déplacer : pour une estimation, c'est nous qui venons à Charleroi. Pour le reste, un appel au 071 34 11 32 règle la plupart des questions.
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Questions fréquentesImmeuble de rapport à Charleroi
- Intervenez-vous vraiment à Charleroi ?
- Oui. Sur les quinze sections de Charleroi, notre historique compte quinze immeubles de rapport vendus. Sept immeubles de rapport sont actuellement à notre portefeuille sur le secteur. 98 opérations datent des trois dernières années, la plus récente de 2026. Notre bureau est à 10 minutes de route, par N582 puis A54.
- Comment vérifier le rendement réel d'un immeuble à Charleroi ?
- Partez des loyers réellement encaissés, pas des loyers théoriques, puis déduisez le précompte immobilier, l'assurance, les charges non récupérables, l'entretien et une provision de vacance locative. L'écart avec le rendement brut affiché dépasse fréquemment deux points.
- Que risque-t-on avec un immeuble divisé sans permis ?
- Une division non autorisée peut donner lieu à une remise en état imposée par la commune, ce qui supprime d'un coup une partie du rendement. Nous vérifions le permis couvrant le nombre d'unités réellement occupées avant de diffuser un immeuble.
- Charleroi fait partie de Charleroi : cela change-t-il quelque chose ?
- Administrativement, Charleroi est une des quinze sections de Charleroi depuis la fusion de 1977 — même commune, même précompte, même administration communale. Sur le marché, en revanche, chaque section garde ses prix : parc extrêmement contrasté : immeubles de rapport et appartements en centre-ville, maisons ouvrières en bande dans les anciennes sections industrielles, quartiers résidentiels plus cossus vers le sud.
- Et si aucun bien ne correspond à Charleroi aujourd'hui ?
- Dites-nous ce que vous cherchez : budget, type de bien, nombre de chambres, secteur. Nous vous prévenons à l'entrée d'un bien correspondant, avant sa diffusion large. Pensez aussi aux communes limitrophes — Lodelinsart, Couillet, Jumet — où les prix et les délais diffèrent parfois nettement.
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Aller plus loin
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Un projet à Charleroi ?
Dites-nous ce que vous cherchez. Nous vous prévenons à l'entrée d'un bien correspondant à Charleroi, avant sa diffusion large.
D'où viennent les chiffres de cette page ?
Distances et durées de trajet — Mesurées depuis Rue du Calvaire, 6041 Gosselies vers le centre de chaque commune. Source : OSRM (profil voiture) sur données OpenStreetMap (relevé du 2026-08-18).
Axes routiers empruntés — Références de routes relevées dans les étapes d'itinéraire. Source : OSRM / OpenStreetMap (relevé du 2026-08-18).
Coordonnées des communes — Centres communaux. Source : src/data/commune-centres.json (projet) et Nominatim / OpenStreetMap (relevé du 2026-08-18).
Historique de transactions et portefeuille — Compteurs par commune recalculés à chaque build. Source : src/data/biens-vendus.json et src/data/biens.json (données propriétaires Le DEAL immobilier / CRM Whise) (relevé du 2026-08-18).
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